根（gēn）据安置房的特点及岛（dǎo）外物业管理的（de）物（wù）点，制定本，将（jiāng）为（wéi）广大业户推（tuī）出完善的管理服务，为企业打造物业品 牌。
、了解小区楼（lóu）盘的基本概况如服务合（hé）同内（nèi）容、考核标准及（jí）现（xiàn）场实（shí）(所处位置（zhì）、人文（wén）环境、面（miàn）积、入（rù）口设（shè）施设备等)。
服务处（chù）组织框架根据（jù）现场查看的情况和服务标准及考虑管理成（chéng）本的（de）情况下，组（zǔ）建小区服务处人（rén）员组织（zhī）框架（jià），并对服务处人员进行（háng）相关的一系（xì）列培（péi）训，布置小区服务处的简易装修（xiū）、采购（gòu）办公物品等
准备（bèi）接管验收楼盘的工作包括
内业（yè）资料的移交工作:
1、资料的接（jiē）管验收资料。如规划许可证、土地使用合同（tóng）等
2、综合竣工验收资料。如（rú）竣工图（tú）、机电设备的资料（liào）、供水合同等.
3、业主（zhǔ）资（zī）料（liào）。如已（yǐ）分配业主的房号、电话号码（mǎ）等.
小区房屋主体（tǐ）的接管验收:
1、对小区公共部（bù）位进行验收（shōu）包括楼道、公共楼面、天台、地下室等
2、户内的（de）验收。
3、园林绿化的验收
4、工程设施设备的验收（shōu）。包括消防系（xì）统、新风系统、电梯、二次供水、监（jiān）控系统，道（dào）闸（zhá）系统、门禁系（xì）统排水管（guǎn）道（dào）、避雷针、化（huà）粪池等（děng）。
5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对（duì）
6、公共（gòng）水电（diàn）表（biǎo）、户内水电（diàn）表的读数的确认。
工程接（jiē）管验收（shōu）流程:
按照小区产（chǎn）权资料和（hé）技术资料进（jìn）行（háng）移交，确认（rèn）签字。对缺少的资料应当（dāng）记录在相关表格中
房屋（wū）本体现状接管验收，确认签字（zì），接管（guǎn）钥匙，把验收过程中不合格项记录在相（xiàng）关表格中。
3、机电设备的现状接管验收，把验收过（guò）程中发（fā）现的不合格（gé）项记（jì）录在相关表格中（zhōng）。
4、汇总接管验（yàn）收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存（cún）档。
5、将发（fā）现的不合（hé）格项反馈给（gěi）施工单位和开发商，确定在规（guī）定的期间内整改
6、整改后，在对不合（hé）格项进行验收，并记录，确认签字、验收标准为建设（shè）部《房屋（wū）接管验收标准（zhǔn）》
四、对小（xiǎo）区公共部（bù）分进行拓荒保洁工作（zuò）及绿（lǜ）化修剪（jiǎn）工作（zuò），使小区保持良好（hǎo）的外观形象迎接新业主（zhǔ）的入住.
五、做（zuò）好迎接新业主（zhǔ）的准备工作
现场交房处的布置、钥匙的分类（lèi）、业主档案袋的.准备、交房（fáng）资料（liào）的（de）准备(房屋验收表住宅（zhái）使用公约业主（zhǔ）手册装修管理办法装修管理协议保（bǎo）管（guǎn）钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签（qiān）收表业主信息表入住（zhù）资料签收表入住须知等（děng）)。根据实际需要（yào）选取表格使（shǐ）用。
入（rù）住程序（xù）:
1、业户办妥手续后（hòu）到（dào）服务处办理（lǐ）入住手续。通知交房的部门可以通知业主带本人身份证原件（jiàn）及复印件（jiàn）、入住通知书。如（rú）果是委托交房还应当有委托协议书及委托人（rén）的身份证原件及复印件（jiàn）。
2、服务（wù）处接（jiē）待人员审核业主《入（rù）住（zhù）通知书（shū）》、业主身（shēn）份证
3、服务接（jiē）待人员介（jiè）绍小（xiǎo）区管理服务情（qíng）况（kuàng），与（yǔ）业主签订《住宅使用公（gōng）约》、《装修管理协议（yì）》等文（wén）件。根据实际需要填写表格
4、服务处接待（dài）人员向业主发放入住文件并请业户签收。入住（zhù）文件包:入住须（xū）知业（yè）主手（shǒu）册住宅使用公约装（zhuāng）修管理协（xié）议。根据实际（jì）需要发放文件（jiàn）
5、服务处接待人员陪（péi）同业主验房，抄（chāo）水、电表底数，业主验房（fáng）合格后（hòu）办理收房、钥匙交付签收手续。填（tián）写《房屋（wū）验收单（dān）》，验收不合（hé）格限期整改
6、将《入住通知书》、业主身（shēn）份证复印（yìn）件、《住宅（zhái）使用公约》、《装（zhuāng）修管理协议》、《房屋验收单》《入住资料签收表》等文（wén）件放入业主档（dàng）案袋，进行（háng）归档（dàng）。
7、整理在验（yàn）收过程（chéng）中，业主（zhǔ）提出的（de）相（xiàng）关（guān）问（wèn）题，分类（lèi）整理归（guī）档（dàng），并送至施工单（dān）位和开发商，进行整改
8、整改后（hòu），通知业（yè）主前来（lái）进行验收查看。并在相关表格进（jìn）行确认签字。
六、二次装修管（guǎn）理阶段（duàn）
1、业主向服务（wù）处提出装（zhuāng）修，应当携带装修图（tú）纸，施工单位资（zī）质证书及（jí）施工人员的身（shēn）份（fèn）证复印件（jiàn）到（dào）各服（fú）务处填写（xiě）《住宅装修表》与《施工人员登记（jì）表》
2、服务处（chù）接待（dài）人员向业主和施工队个（gè）绍小区（qū）管理规（guī）定。例如装修时间、土头堆放（fàng）点等（děng）
3、服务处（chù）在接受装修申（shēn）请后（hòu），经服务处（chù）管理人员和工程人员审批合格（gé）后，方（fāng）可施工
4、在办妥以上手（shǒu）续后，接待人（rén）员办理施（shī）工人员临时出入证（zhèng）。由施工人员负责人持施工人员身（shēn）份证（zhèng）或暂住证及照片，到（dào）服务处办理施工人员临时（shí）出入证，填写施工人（rén）员登记表，并缴纳施（shī）工（gōng）人员出入证工本费10元/张。装（zhuāng）修完后可以退款。
5、现场跟踪: 管理（lǐ）人（rén）员必须每天到装修（xiū）户施工现场跟（gēn）踪视察，了（le）解施工情况并做（zuò）好记（jì）录，必（bì）要时请工程人员同往。维序（xù）人员及管理人员应当每日（rì）对小区公共部份进行检查
6、装修（xiū）完毕后（hòu），经服务处管理（lǐ）人员及工（gōng）程人员验收（shōu）后（hòu），在（zài）装修（xiū）申请表上填写装修（xiū）验收情况并签名（míng）。
7、在跟踪时（shí），如发现有违章和妨碍（ài）公共行为，应及时（shí）采取（qǔ）措施进行整（zhěng）改，必要时（shí）填写（xiě）《违规整改通知单》、现（xiàn）场拍（pāi）照等，以（yǐ）备留（liú）用（yòng）与归档。
8、违章处理办法，对（duì）违反装修规定者将依有关条例采（cǎi）取如（rú）下措施:
9、告知、规劝、责令停工整改、上报相关执法部门。
10、对于材料（liào）进出、施（shī）工人（rén）员办证、施工工具管理、土头垃圾的管（guǎn）理（lǐ）。业主的装修（xiū）材料搬运出小区时，必须由业主亲自（zì）到服务处（chù）办理物品放行条，签（qiān）字认可，否则任何（hé）人一律不准把材料带出小区。办理临时施（shī）工人员出（chū）入证和工具出小区手（shǒu）续必须由业主或（huò）施工负责人来服务处办理，其（qí）它人不得办（bàn）理。进入（rù）的材料必须在两天运（yùn）往业主（zhǔ）家中，不（bú）得（dé）在小区公共（gòng）部（bù）份堆放过长。土头垃圾应当定点堆放，如果有地（dì）下室（shì）应（yīng）当（dāng）将土头（tóu）运往地下室（shì）堆（duī）放。土头（tóu）垃圾应当每日进行清运
11、服务处（chù）经理每月不定期抽查10次装（zhuāng）修管（guǎn）理情况。
七、入住后的管理阶段
服务处追求的（de）目标:
1、房屋建筑的完好率达到98%以上（shàng）
2、报修及时率达（dá）到（dào）99%
3、清洁管理（lǐ）无盲点;
设（shè）备（bèi）设（shè）施（shī）完好率（lǜ）达到98%以上;4.
5、小（xiǎo）区路（lù）灯（dēng）完（wán）好率达（dá）到99%;
6、管理区域内不发生（shēng）重大安 全与火灾责任（rèn）事故
7、有效投（tóu）诉（sù）处理率99%;
8、服务满意率达95%以上（shàng）;
9、绿化（huà）完好率达（dá）到98%以上（shàng）;
10、道路完（wán）好（hǎo）率达到98%;
11、各类管理人员岗前岗中培（péi）训99%;
12、全年（nián）无服务安 全事故发生
为达到以上目标，服务处将制定以下:
1、完善各项管理（lǐ）制（zhì）度和管（guǎn）理规定。包括（kuò）维序人员管理规定、车辆（liàng）管理规定、机电（diàn）设备管理规定等（děng）一系列管理制度和管理规（guī）定
2、保洁施行外包监管制定。即（jí）服务处全体人员(含维序人员都（dōu）有（yǒu）监管的权力)做到清洁环境卫（wèi）生无死角（jiǎo）发现（xiàn）问题及时的机制。保洁人员应当要求统一装着。垃圾（jī）日产日（rì）清，定期（qī）进行卫（wèi）生消杀（shā）工（gōng）作。并根（gēn）据现场制定（dìng）保洁工作流程。 (保洁（jié）日计（jì）划、周（zhōu）计（jì）划、月计划)二次供水水箱按（àn）规（guī）定清洗（xǐ），水（shuǐ）质符合卫生要求（qiú）。
3、对草坪（píng）、花卉、绿篱、树木定期进（jìn）行修剪、养护、定期清除绿地杂草（cǎo）、杂物（wù）、定期（qī）预防花草、树（shù）木（mù）病（bìng）虫
管理人（rén）员及机电工作人（rén）员要求持（chí）证（zhèng）上岗。并对服务处人员进行后（hòu）续的（de）相关培训，进（jìn）一（yī）步提高全体人员的（de）综合能力和服务意识。规范礼貌用语等
5、建立来（lái）电（diàn）来访登（dēng）记记录。要求如实完整填写（xiě），及（jí）时（shí）反馈给（gěi）相关责任（rèn）人，相关责任人调（diào）查后（hòu）将处理（lǐ）情（qíng）况及时反馈给来访来（lái）电人员。管理（lǐ）人员应当每天下班前对来电来（lái）访内容进行查看，服务处经理（lǐ）每（měi）两天对来电来访进（jìn）行检查，并每周进行统计，分（fèn）析相关案例。对未能及时（shí）处理（lǐ）的事项应当建立相关（guān）的报告制度进（jìn）行（háng）备案。
6、建立工程（chéng）报修处理及时（shí）制度。房屋（wū）小修、零修、及（jí）时率（lǜ）99%，零修24小时内（nèi）完成，急（jí）修不过夜。小修合格率达99%，水电维修不超过24小时、土建不（bú）超过3天。中修，保持房屋外观完好，无破坏立面。维修（xiū）工程返（fǎn）修率不得超过1%。
7、管（guǎn）理人员应当每天对自己所（suǒ）管理的（de）片区进行检查包括（kuò）(装修户、公（gōng）共楼道卫（wèi）生及公共设施的完全好（hǎo）性绿（lǜ）化（huà）情况等)，并记录相（xiàng）关（guān）情况。 (严禁在公共绿地养鸡（jī）养鸭和种菜的行（háng）为) 。一经发（fā）现要立即制止和劝导（dǎo）
8、小区实施封闭式（shì）管理，业主出入实（shí）施刷（shuā）卡，外来人员（yuán）进行身份证登记好方可进入。小区内车辆（liàng）实施刷卡进入，外来车辆实（shí）行临（lín）时取（qǔ）票（piào）进入（rù）。非小区业主车辆禁（jìn）止（zhǐ）在小区停车过（guò）夜，出租车(除特（tè）殊情况下（xià）) 不得驶（shǐ）入
小区。
9、维序人员实施（shī）24小时值（zhí）班制度。定时（shí）和不定时（shí）相结合对小区进行巡逻检查，并进行（háng）记（jì）录。对进入（rù）小区的（de）车辆进（jìn）行引导停放（fàng）
10、客户投诉（sù）的（de）相（xiàng）关处理。区（qū）分（fèn）有效投诉和（hé）无效投诉（sù），反馈给相（xiàng）关责任人（rén）进行落实处理（lǐ），并及时将相关情况（kuàng）反馈给业主。服务处应当对（duì）有效投诉进行防（fáng） 止类似情况（kuàng）在发生。
11、建立24小（xiǎo）时值（zhí）班制度。设立服（fú）务电话，接受业主（zhǔ）对（duì）物业管理服务报修，求助，建议、问（wèn）询、投（tóu）诉等各类信息的收集和（hé）反馈，并及时处理，有回访制度和记（jì）录（lù）。
12、建立各类突发事件（jiàn）应急预案。容易危机人（rén）身安（ān） 全的设施设备有明显（xiǎn）警世（shì）标志和防（fáng）范措施;对可能发生（shēng）的各种突发设备故（gù）障有应急（jí）方案;
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